4月9日，中央国务院发布《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》（以下简称《意见》），提出“推进土地要素市场化配置”，前几天“卓越评估”对“健全城乡统一的建设用地市场”进行剖析，详情请点击下方链接。今天，“卓越评估”邀请各位一起探讨“深化产业用地市场化配置改革”。
政策原文如下：
健全长期租赁、先租后让、弹性年期供应、作价出资(入股)等工业用地市场供应体系。在符合国土空间规划和用途管制要求前提下，调整完善产业用地政策，创新使用方式，推动不同产业用地类型合理转换，探索增加混合产业用地供给。
产业用地市场化配置是我国优化土地资源，释放新需求、创造新供给，推动新产业新业态发展的重要动力，是经济社会发展到一定时期改革土地使用制度的一项重要举措。
我国正处于工业化快速发展阶段，但在产业用地配置和利用过程中，仍存在不少问题，亟需深化用地市场化配置。
本次国家对产业用地的市场化配置改革，可以说是资源优化配置型的改革，带来了巨大的红利。当前我国疫情防控阶段性成效进一步巩固，复工复产取得重要进展，但随着疫情在全世界蔓延爆发，我国经济增长的外部环境在急剧恶化，经济运行面临严峻挑战。此项改革有利于复工复产，激发企业活力，重启经济循环。
深化工业用地市场化配置改革是完善工业用地市场化配置制度、提高工业用地利用效益的重要举措，对推动工业用地存量优化、促进资源配置效益、效率最大化具有重大意义。
2014年，国家发展改革委、国土资源部发布《关于开展深化工业用地市场化配置改革试点工作的通知》（发改经体〔2014〕2957号），浙江省嘉兴市成为全国四个工业用地市场化配置改革试点城市之一。2015年，嘉兴市人民政府办公室印发《关于开展深化工业用地市场化配置改革试点实施方案的通知》（嘉政办发〔2015〕68号），贯彻全面深化改革精神，探索工业用地市场化配置改革的“浙江思路”。
随着经济结构升级，我国产业用地政策实现了较大的完善，在内容方面也有了产业侧重与倾斜，实现了产业用地政策方向与类别的完整覆盖。
为营造公平竞争环境，保障各种所有制经济平等取得土地要素，支持产业创新发展和民生服务设施建设，有力促进高质量发展，2016年国家专门出台了《产业用地政策实施工作指引》（以下简称“《指引》”）并在2019年进行更新。
《指引》（2019年版）结合产业用地政策执行中地方和市场主体反映比较集中的问题，对土地管理法律法规和现行有效的规范性文件有关产业用地的规定进行归类提炼，重点对土地用途管制、土地供应、地价管理、集体建设用地管理等方面政策的要点作了说明，对政策具体执行进行引导。特别是市、县自然资源主管部门规范执行产业用地政策，保障各种所有制经济平等取得土地要素，支持产业创新发展和民生服务设施建设，促进高质量发展。
《指引》（2019年版）分4章、共28条，明确了产业用地政策的范围和基本原则、产业用地政策实施中土地供应的基本规定、产业用地政策的适用情形和具体政策依据与产业用地的服务与管理要求。其中，对划拨、协议出让、长期租赁、先租后让、租让结合、弹性年期，以及作价出资（入股）方式供应国有建设用地使用权等分别作出详细说明，引导市场主体把握政策要求。
图:《指引》2016年版与2019年版部分内容对比
在国家政策鼓励下，全国各地陆续出台优化产业用地政策，对创新产业用地利用方式、新型产业用地等方面进行探索，促进土地集约节约利用。
其中，为进一步提高工业用地利用效率，保障工业用地节约集约利用，2019年3月广州市人民政府办公厅发布《关于印发<广州市提高工业用地利用效率实施办法>的通知》（穗府办规〔2019〕4号）,进一步简化工业用地提高利用效率的审批流程，探索建立了新型产业用地管理制度，加强了工业用地的精准供应和供后服务。
广州市新型产业用地政策要点如下：
（上下滑动可查看）
为进一步促进工业用地节约集约利用和产业转型升级，2020年4月广州市工业和信息化局联合市规划和自然资源局发布了《广州市新型产业用地（M0）准入退出实施指引（试行）》（穗工信规字〔2020〕3号 ）（以下简称《实施指引》），为规范管理新型产业用地（M0）的实施提供遵循。
（部分地区对产业用地相关探索实践详见下图，上下滑动可查看）
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城市
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时间
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相关政策
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内容
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北京
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2013年
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《北京经济技术开发区加强工业用地管理提高土地节约集约利用水平的实施意见》
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1、缩短工业用地使用权出让年限：在法定最高出让年限内，根据产业发展要求和用地单位经营情况确定工业用地国有建设用地使用权出让年限。出让年限一般不高于20年。期限届满时可以申请延期使用土地。
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2018年
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《北京市人民政府关于加快科技创新构建高精尖经济结构用地政策的意见》（京政发〔2017〕39号）
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(二)多措并举，创新产业用地利用方式。入园企业通过租赁方式取得园区产业用地，土地租赁最长期限不超过15年。以出让方式取得园区产业用地，实行弹性年期出让，出让年限最长为20年。
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2020年
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北京经济技术开发区关于印发实施《亦庄新城工业用地先租后让实施办法（试行）》的通知
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第一条 对亦庄新城内工业用地采取“先租后让，达产出让”的方式供应，即采取首期租赁，租赁期最长不超过5年，达产后再予以出让的供地方式。
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广东
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2013年
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《顺德区国有建设用地使用权租赁和弹性出让暂行办法》
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“ 第六条 ……工业用地、加油站、加气站用地弹性出让或租赁期限一般不超过20年……弹性出让方式的土地使用权出让最低期限不得低于5年，最高不超过法定的同类用途国有土地出让最高年期。”
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2017年
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广东省国土资源厅印发《关于完善工业用地供应制度促进供给侧结构性改革的指导意见》（粤国土资规字〔2017〕3号）
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全面实行弹性年期出让。新增工业用地出让原则上不超过20年。对于国家、省重大产业项目、战略性新兴产业项目等，经地级以上市人民政府认定后，以认定的出让年期出让，最高不超过50年。
鼓励以租赁方式使用土地。依法租赁国有建设用地用于工业项目的租赁期限最长不得超过20年。
大力推进先租后让、租让结合方式使用土地。先租后让：“2+3+N”；租让结合：单次租赁年限不得超过5年。
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2017年
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佛山市南海区人民政府办公室关于印发《佛山市南海区产业用地提升指导意见（试行）》的通知（南府办〔2017〕37号）
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第八条 全面实行弹性年期出让制度，大力推进“先租后让”的供给制度。
第九条 ……实行差别化的土地使用权出让年期的供应方式。弹性年期出让的年限最低为10年，最高为50年。
第十条 土地租赁期原则上为5年，根据项目实际情况可适当调整，但不得超过10年，且租赁期与出让年期总和不超50年。
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2018年
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东莞市人民政府关于印发《东莞市新型产业用地（M0）管理暂行办法》的通知（东府〔2018〕112号）
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第二条 依据《东莞市城市规划管理技术规定》，在城市用地分类“工业用地（M）”大类下，增设“新型产业用地（M0）”中类。
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2019年
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《东莞市人民政府关于拓展优化城市发展空间加快推动高质量发展的若干意见》（东府〔2019〕1号）
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15.鼓励土地用途混合和立体复合利用……对于工业保护线外的“工改M0”项目，试点M0+C、M0+R0、M0+A的土地用途混合利用模式，支持新型产业用地（M0）配置一定比例商业办公、配套型住宅和公共服务设施用地。
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2019年
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广州市人民政府关于修订《广州市工业用地使用权先租赁后出让和弹性年期出让实施办法》的通知（ 穗府规〔2019〕2号）
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第三条 ……我市供应的工业用地，除按国家规定的工业用地使用权最高出让年限出让外，可按先租赁后出让、弹性年期出让等方式供应。
第八条 工业用地使用权先租赁后出让的租赁年限不得超过10年，与后续出让年期之和最高为50年。弹性年期出让的土地使用权出让年限不得超过20年。
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2019年
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广州市人民政府办公厅关于印发《广州市提高工业用地利用效率实施办法》的通知（穗府办规〔2019〕4号）
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第十七条（四）鼓励以租赁、先租赁后出让、弹性年期出让方式供应工业用地。
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2020年
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广州市工业和信息化局 广州市规划和自然资源局关于印发《广州市新型产业用地（M0）准入退出实施指引（试行）》的通知（穗工信规字〔2020〕3号）
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适用于我市行政区域内新型产业用地（M0）项目的实施和管理。
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深圳
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2013年
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《深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见》（深府〔2013〕1号）
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（十）加大创新型产业用房建设筹集力度。
（十一）优化创新型产业用房配置。
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2019年
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深圳市人民政府关于印发《工业及其他产业用地供应管理办法》的通知（深府规〔2019〕4号）
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第二十一条 工业及其他产业用地实行弹性年期供应制度。一般产业项目用地出让年限按照20年确定。
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上海
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2016年
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上海市政府办公厅转发市规划国土资源局制订的《关于加强本市工业用地出让管理的若干规定》的通知（沪府办〔2016〕23号）
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第七条（土地供应方式）……鼓励采取租赁方式使用土地，逐步实行工业用地“租让结合，先租后让”的供应方式。
第九条（土地出让年限）实行工业用地弹性年期出让制度。原则上，新增工业用地产业项目类出让年限不超过20年……国家和本市重大产业项目、战略性新兴产业项目，按照本市相关规定和程序进行认定后，以认定的出让年期出让，最高不超过50年。工业用地标准厂房类、研发总部产业项目类、研发总部通用类用地的最高年限为50年。
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浙江
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2016年
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浙江省人民政府办公厅关于印发《浙江省供给侧结构性改革降成本行动方案》的通知（浙政办发〔2016〕163号）
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创新土地供应方式。积极探索工业用地弹性年期出让，鼓励各地采用出让年限小于 50 年、长期租赁、租让结合、先租后让等多种方式供地，合理确定弹性年期出让价格和租赁价格。
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2019年
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《浙江省自然资源厅关于降低企业用地成本支持民营经济高质量发展的若干意见》（浙自然资规〔2019〕3号）
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四、创新土地出让方式。可采取工业用地弹性年期出让、长期租赁、租让结合、先租后让等方式公开供地，灵活确定土地供应方式和使用年限，有效降低民营企业用地成本。
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深化产业用地市场化配置改革，有效推动产业升级，提高工业用地利用效率是当前经济体制改革下推动土地要素市场化配置的重要内容，也将为企业创造更多的机会。可以预见，未来创新产业用地使用方式、产业用地混合、复合等多元化的利用需求，将倒逼推出一系列产业用地配套政策，各地的探索与实践也将为政策的出台提供宝贵的经验。
