东莞市城市更新集体资产评估简析

2015年11月13日，为指导和规范集体经济组织与企业合作实施“三旧”改造，保障集体经济组织及其成员的合法权益，促使农村（社区）集体资产保值增值，制定本指引。

该指引适用于集体经济组织与合作企业共同投入，将“三旧”改造范围内集体建设用地申请改变（征、转）为国有建设用地，并实施一级、二级联动开发，共享改造收益的行为。

该指引提出：集体经济组织应充分评估与企业合作改造的经济可行性，包含投入、收益和风险等。

2018年8月15日发布的《深化改革意见》，创设单一主体挂牌招商改造和供地模式、规范权利人自改模式、创新股权混合参与更新改造、试行市属企业土地整备开发，均涉及原集体经济组织资产的保值增值和可持续发展。

2019年9月26日，为贯彻落实《东莞市人民政府关于深化改革全力推进城市更新提升城市品质的意见》（东府〔2018〕102号），按照《东莞市人民政府办公室关于深化改革全力推进城市更新提升城市品质工作的通知》（东府办会函〔2018〕79号）的“新项目新办法、旧项目旧办法”的要求，妥善处理城市更新“旧项目”，维护政府公信力和各方合理权益，制定本通知。

村集体作为主体自改但其缺乏能力实施的“旧项目”，可以在确定规划建设条件和村集体补偿条件的情况下，申请交由镇人民政府（街道办事处）按政府主导或单一主体挂牌招商模式改造。

村企合作改造“旧项目”磋商交易材料包括《投入收益评估报告》。

2020年2月7日，为促进集体资产优化配置和保值增值，推动集体经济高质量发展，助力拓展与优化城市发展空间，制定本办法。

城市更新村企合作改造“旧项目”确定合作方、集体经济组织公开招引前期服务商及城市更新涉及的其他集体资产交易，需提交《投入收益评估报告》。

二、城市更新集体资产评估的情形

结合拆迁补偿安置方案，对改造后返还给集体经济组织的物业的市场价值进行评估。

1、改造前使用条件下的集体所有的土地、地上建（构）筑物的市场评估价；

2、二级开发主体受让的土地使用权评估价值；

3、一级开发成本；

4、应缴土地出让金及相关税费；

5、集体经济组织的收益。

三、城市更新集体资产评估案例（摘选）

四、结语